Wer legt ihn fest?
Der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschließt Bodenrichtwerte auf Grundlage der gesetzlichen Aufgaben und ausgewerteter Marktdaten.
Grundstückswert einordnen
Bodenrichtwert in Erkner und der Region richtig einordnen
Der Bodenrichtwert ist ein Ausgangspunkt – aber nicht automatisch der Verkaufspreis Ihres Grundstücks.
Grundstück prüfen lassen
Amtlicher Ausgangspunkt
Was ein Bodenrichtwert aussagt – und was nicht.
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone. Er wird von den zuständigen Gutachterausschüssen aus den verfügbaren Grundstücksmarktdaten zu einem bestimmten Stichtag abgeleitet.
Die Zone fasst Grundstücke mit vergleichbaren Nutzungs- und Lageverhältnissen zusammen. Ihr eigenes Grundstück entspricht dem Richtwertgrundstück jedoch nicht automatisch. Abweichungen bei Nutzung, Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Rechten müssen gesondert betrachtet werden.
Was ist eine Zone?
Eine Bodenrichtwertzone grenzt Bereiche mit im Wesentlichen vergleichbaren Verhältnissen ab. Der Wert gilt nicht ungeprüft für jedes einzelne Grundstück.
Warum kein Verkaufspreis?
Der Richtwert beschreibt den Boden. Der mögliche Verkaufspreis entsteht erst aus Grundstück, Nutzungsmöglichkeiten, Bebauung, Belastungen und aktueller Nachfrage.
Typisches Missverständnis
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche reicht nicht aus.
Die Multiplikation kann lediglich eine rechnerische Orientierung zum Boden liefern. Sie sagt noch nicht, ob das Grundstück dem Richtwertgrundstück entspricht, wie es genutzt oder bebaut werden darf und welche Kosten oder Einschränkungen bestehen.
Eine seriöse Einordnung trennt daher den amtlichen Richtwert von den Merkmalen des konkreten Grundstücks und vom möglichen Preis im aktuellen Markt.
Das konkrete Grundstück
Diese Merkmale können den Grundstückswert beeinflussen.
Kein einzelner Faktor entscheidet allein. Erst das Zusammenspiel ermöglicht eine nachvollziehbare Einordnung.
Konkrete Lage
Auch innerhalb derselben Bodenrichtwertzone können Umfeld, Verkehr, Ausrichtung, Immissionen und Wasser- oder Naturnähe unterschiedlich wirken.
Bebaubarkeit
Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich, Maß und Art der Nutzung sowie Abstandsflächen bestimmen, was tatsächlich möglich sein kann.
Erschließung
Zufahrt, Straße sowie Wasser-, Abwasser-, Strom- und weitere Medienanschlüsse beeinflussen Nutzbarkeit und möglichen Aufwand.
Zuschnitt und Breite
Form, Tiefe, Frontbreite, Gefälle und Zugang können eine geplante Nutzung erleichtern oder begrenzen.
Altlasten und Rechte
Altlastenverdacht, Dienstbarkeiten, Leitungs- oder Wegerechte müssen sachlich geprüft und dürfen nicht pauschal angenommen werden.
Vorhandene Bebauung
Ein Gebäude kann nutzbar, modernisierungsbedürftig oder für eine andere Planung hinderlich sein. Das ist getrennt vom reinen Bodenwert zu betrachten.
Mögliche Teilung
Eine größere Fläche ist nicht automatisch teilbar. Planungsrecht, Erschließung, Zufahrt und Mindestmaße entscheiden mit.
Aktuelle Nachfrage
Der am Markt erzielbare Preis entsteht zusätzlich aus der Nachfrage nach genau dieser Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit.
Begriffe klar trennen
Bodenrichtwert, Bodenwert und möglicher Verkaufspreis.
Bodenrichtwert
Durchschnittlicher Lagewert des Bodens für ein typisches Grundstück in der jeweiligen Zone und zum angegebenen Stichtag.
Boden- und Grundstückswert
Einzelfallbezogene Betrachtung des Bodens beziehungsweise des gesamten Grundstücks unter Berücksichtigung tatsächlicher Merkmale und vorhandener Bebauung.
Möglicher Verkaufspreis
Ergebnis von Angebot, Nachfrage, Präsentation, Finanzierbarkeit und Verhandlung. Er ist weder garantiert noch automatisch mit einem Richt- oder Rechenwert identisch.
Erkner und die Region
Amtliche Daten regional richtig lesen.
THIEME & PARTNER ordnet Grundstücke insbesondere in Erkner, Grünheide, Woltersdorf, Schöneiche, Rüdersdorf und dem angrenzenden östlichen Berliner Umland ein. Maßgeblich bleibt immer die konkrete Adresse und das für sie zuständige amtliche System.
Für Brandenburg dient BORIS Land Brandenburg als amtliche Quelle. Für Berliner Grundstücke sind die Informationen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin und BORIS Berlin maßgeblich.
Bei einer konkreten Auskunft werden Stichtag, Bodenrichtwertzone und die ausgewiesene Nutzungsart berücksichtigt. Es werden auf dieser Website keine Bodenrichtwerte automatisch ausgelesen oder als Marktwert ausgegeben.
Persönlicher Bodenrichtwert-Check
Grundstück in vier Schritten beschreiben.
Ihre Angaben werden nicht automatisch bewertet. Dirk Thieme prüft den amtlichen Ausgangswert und die erkennbaren Grundstücksmerkmale persönlich.
Bodenrichtwert-Check: Schritt 1 von 4, Lage
- LageLage
- GrundstückGrundstück
- AnliegenAnliegen
- KontaktKontakt
Häufige Fragen
Das Wichtigste zum Bodenrichtwert.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis meines Grundstücks?
Nein. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für ein typisches Grundstück innerhalb einer Zone. Das konkrete Grundstück kann davon aufgrund seiner tatsächlichen Eigenschaften und der Nachfrage abweichen.
Kann ich den Grundstückswert einfach aus Bodenrichtwert und Fläche berechnen?
Die Multiplikation kann einen rechnerischen Ausgangspunkt liefern, bildet aber Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt, Rechte, Altlasten, vorhandene Bebauung und Marktnachfrage nicht ausreichend ab.
Wo finde ich den amtlichen Bodenrichtwert?
Für Grundstücke in Brandenburg steht BORIS Land Brandenburg zur Verfügung. Für Berliner Grundstücke ist BORIS Berlin beziehungsweise das Geoportal Berlin maßgeblich.
Ist eine mögliche Teilung automatisch zulässig?
Nein. Ob eine Teilung sinnvoll und rechtlich umsetzbar ist, hängt unter anderem von Planungsrecht, Erschließung, Zufahrt und Grundstückszuschnitt ab und muss im Einzelfall geprüft werden.
Persönliche Einordnung
Grundstück und Situation gemeinsam betrachten.
Dirk Thieme bespricht mit Ihnen, welche Informationen belastbar sind und welche Punkte noch fachlich geklärt werden müssen.
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